永慶不動產 吳松翰

 
↓文章下方有房地合一詳細解說影片，歡迎點閱參考^^

「房地合一稅」拍板定案，針對「所得稅法」與「特種貨物及勞務稅條例」部分條文修正，近期已完成三讀，並新增防錯殺條款，明年元旦上路，奢侈稅同步落幕。

這次稅改徹底顛覆既往的不動產課稅方式，台灣房市將正式告別「輕稅時代」，預期到明年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。現階段頻頻萎縮，沒有最低，只有更低的成交量，應可打底回穩，甚至反彈，但由於市場對於房價修正仍有期待，貸款限縮及部分區域市場供過於求的格局亦未紓解，且買方市場的態勢不變，因此房價還是呈現價平，甚至小幅修正的趨勢。

進一步分析雖然這次房地合一稅改最大差異，在於稅基的計算。以明年一月一日的日出條款時間作為比較基準，今年買，可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超過兩年，除了課徵原本就有的土增稅，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基。以目前建物評定現值約只有不動產價值的5到10%來說，稅負顯然較輕。但倘若明年買，則除了土增稅外，未來出售的所得，全部都要實價課稅。兩者稅負差異是以倍數計，等於晚進場就要多繳稅，因此從現在開始到年底前，自住、置產族會因為省稅誘因而歸隊，帶動買氣回升。

雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額。況且，自住免稅額的400萬，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推，以雙北都會區來說，總價2000萬的產品，比比皆是，影響範圍比想像的大，等於普遍加稅。所以，市況低迷已久的雙北市等高價都會區，須用舊制才能省稅，故買氣回復速度會更積極。

若從適用房地分離舊制的觀點，中古屋會越陳越香。因為無論是用房屋評定現值乘以一定比例，或拿實際利得乘以房地比，核實課稅，老屋的評定現值本來就低，而且越折舊，所佔房地比的貢獻只會越低，舊制、老屋等於完全立於不敗之地。因此，在這波節稅購屋需求中，中古屋的優勢會越來越強。同樣的買價、同樣的賣價，不同的稅負結構，所產生獲利落差，一刀切會讓買方西瓜偎大邊。

最後提醒，對於已經購入或曾經賣屋的屋主，因不追溯，或許毫無影響，但對於有意買、賣屋的消費者的權益來說，影響極大。更重要的是，就買方來說，短期的價格修正幅度會被長期超越通膨的價格向上大趨勢所超越，所以不用過度擔心省稅但買貴。但就賣方來說，在價跌量增的大勢之下，還有限貸管制、囤房稅、升息壓力，恐怕晚賣一天，就要多頭痛一天，建議不要錯估形勢，要趁早獲利了結。

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